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KAPITALKOMPASS #54: Wohnungsmarkt im Wandel
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- vor 13 Minuten
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Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
der deutsche Wohnungsmarkt erwacht – und steht zugleich vor seiner größten Bewährungsprobe seit Jahrzehnten. Während Kapital zurückkehrt und Transaktionen anziehen, spitzt sich der Angebotsmangel zu: zu wenig Neubau, steigende Mieten, wachsende soziale Spannungen. Der aktuelle Marktbericht 2025/26 von Colliers beschreibt dieses Spannungsfeld treffend als „Aufbruch bei gleichzeitiger Alarmstufe Rot“.
Erholung mit Risiko
Noch vor zwei Jahren schien die Stimmung am Immobilienmarkt im Keller. Hohe Zinsen, steigende Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheit hatten die Branche in Schockstarre versetzt. Doch 2025 hat sich das Blatt gewendet: Die Transaktionszahlen steigen, Kapital fließt zurück, und die Preise stabilisieren sich. „Der Markt hat die Talsohle durchschritten“, erklärt Colliers-Geschäftsführer Florian Tack. „Institutionelle Investoren nutzen das aktuelle Preisniveau als Einstiegschance.“
Allein im Jahr 2024 wechselten Wohnimmobilien im Wert von 42,5 Milliarden Euro den Besitzer – ein Plus von fast 30 Prozent. Besonders stark gefragt sind moderne, energieeffiziente Bestandsobjekte und ESG-konforme Neubauten.
Wohnraummangel verschärft sich dramatisch
Doch die positive Marktdynamik hat eine Schattenseite. Der Wohnungsneubau ist 2024 eingebrochen – und zwar so stark wie seit Jahren nicht mehr. Nur 251.900 Wohnungen wurden fertiggestellt, ein Rückgang um 14 Prozent. Für 2025 rechnet Colliers mit nur noch 205.000 neuen Wohnungen, 2026 könnten es weniger als 170.000 sein.
Gleichzeitig steigt die Zahl der Haushalte weiter. Bis 2040 wird Deutschland über eine Million zusätzliche Haushalte zählen, in den großen Städten sogar ein Plus von 8,7 Prozent. Besonders viele junge Menschen und Zuwanderer zieht es in die Metropolen. „Das Angebot schrumpft, während der Bedarf wächst – eine gefährliche Kombination“, warnt die Marktforscherin Francesca Boucard.
Mieten steigen weiter –
Entlastung nicht in Sicht
Die Folgen sind schon jetzt spürbar. Die Mieten in den 50 größten Städten sind binnen eines Jahres um bis zu sieben Prozent gestiegen. Neubauwohnungen kosten im Schnitt 18,30 Euro pro Quadratmeter, in München oder Frankfurt liegt die Spitze längst bei über 29 Euro.
Auch bei Bestandswohnungen geht es bergauf – im Durchschnitt um fünf Prozent. Die Lage dürfte sich in den kommenden Jahren weiter zuspitzen, denn die Politik kommt mit Gegenmaßnahmen kaum hinterher.
Der Wohnungsbau-Turbo –
Hoffnung mit Verzögerung
Mit dem sogenannten „Wohnungsbau-Turbo“ hat die neue Bundesregierung ein milliardenschweres Maßnahmenpaket geschnürt. Bürokratieabbau, beschleunigte Genehmigungen und steuerliche Anreize sollen den Wohnungsbau wieder ankurbeln. Doch laut Colliers werden erste Effekte frühestens ab 2027 sichtbar sein.
Bis dahin wächst das Defizit: In Deutschland sind derzeit fast 760.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht gebaut.
Sozialwohnungen:
Der vergessene Markt
Am härtesten trifft der Engpass die Menschen mit geringem Einkommen. Der Bestand an Sozialwohnungen ist seit 1990 von 2,9 auf nur noch 1 Million gesunken – ein Minus von 66 Prozent. Dabei werden laut Pestel-Institut bis 2030 zwei Millionen Sozialwohnungen benötigt. Die Lücke: rund 955.000 Einheiten.
Trotz staatlicher Förderzusagen von 23,5 Milliarden Euro bis 2029 bleibt die Kluft riesig. „Das ist kein Bauboom, das ist bestenfalls ein Tropfen auf den heißen Stein“, kommentiert Colliers.
Mikrowohnen boomt –
klein, teuer, gefragt
Während klassische Mietwohnungen knapp bleiben, erlebt ein Segment einen regelrechten Höhenflug: Mikroapartments und Co-Living-Konzepte. Sie decken den Bedarf von Studierenden, Expats und Berufspendlern, die temporären Wohnraum suchen.
Der Anteil alternativer Wohnformen liegt mittlerweile bei rund 40 Prozent des Angebots. Die Mieten sind hoch, die Auslastung über 90 Prozent – ein attraktives Feld für Investoren. Bis 2030 sollen über 50.000 neue Mikroeinheiten entstehen.
Blick nach vorn –
Wohnraum bleibt Luxusgut
Die Prognose der Analysten ist eindeutig: Wohnraum wird in Deutschland knapp bleiben, die Mieten weiter steigen. Erst in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts könnten sinkende Zinsen, neue Förderprogramme und eine wachsende Baupipeline für Entspannung sorgen.
Doch bis dahin gilt: Wer eine Wohnung sucht, braucht Geduld – und Geld. Und wer investiert, kann trotz aller Unsicherheiten auf stabile Renditen hoffen.
Fazit
Unterm Strich bleibt: Der deutsche Wohnungsmarkt bewegt sich zwischen Erholung und strukturellem Engpass. Kapital ist zurück – doch ohne spürbaren Angebotsaufbau drohen Mietdruck, soziale Schieflagen und politische Gegenreaktionen. Für Anleger:innen heißt das, selektiv in bezahlungsfähige Nachfrage und Qualitätsstandorte zu investieren, Projekt- und Bestandsrisiken aktiv zu managen und Förder- wie Partnerschaftsmodelle konsequent zu nutzen. Der Boom mag zurück sein, aber ohne mehr Neubau bleibt das Eigenheim für viele ein fernes Ziel.
Wir begleiten Sie dabei, Chancen verantwortungsvoll zu heben – mit klaren Kriterien, verlässlichem Cashflow-Fokus und einer Strategie, die Wirtschaftlichkeit und gesellschaftliche Wirkung zusammenbringt.
Mit besten Grüßen und einem erfolgreichen Investieren,
Ihr Service-Team
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Quellenangabe:
Torsten Leißner
Colliers Wohnmarktbericht: https://www.colliers.de/residential-investment/